Ở bài viết trước, Gland đã chia sẻ với quý Cô Chú Anh Chị về thủ tục sang tên/chuyển nhượng bất động sản đối với trường hợp nhà ở chưa có Sổ và cũng chưa thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán mà chỉ mới thực hiện ký kết Văn Bản Thoả Thuận/Hợp Đồng Góp Vốn với Chủ đầu tư dự án.
Với mỗi trường hợp thì trình tự, thủ tục cũng như chi phí sẽ có những điểm khác nhau. Do vậy ở bài viết này, dựa trên các giao dịch thực tế chúng tôi xin chia sẻ tiếp và hướng dẫn chi tiết về quy trình, thủ tục sang tên, chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán nhà đất, căn hộ bao gồm tất cả các loại hình đất đai, biệt thự, shophouse hoặc căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ/sổ hồng.
Để quý Khách hàng bao gồm Bên Bán, Bên Mua và thậm chí là cả Bên Môi Giới hiểu rõ quy trình xử lý những giao dịch chuyển nhượng, tránh phát sinh thủ tục rườm rà mất thời gian trong quá trình thực hiện giao dịch, trong bài viết này Gland sẽ chia sẻ theo hình thức tương tự như việc chúng tôi tư vấn cho Khách hàng thực tế của Gland làm thủ tục chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán (Dưới đây gọi tắt là HĐMB).
ĐIỀU KIỆN CẦN ĐỂ CÓ THỂ CHUYỂN NHƯỢNG:
Để có thể chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán nhà đất, căn hộ thì cần phải đáp ứng được những điều kiện sau đây:
- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của Chủ đầu tư (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Bán) được phép chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán cho tổ chức, cá nhân khác (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Mua) khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ, đối với trường hợp HĐMB nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.
- Bên Bán phải hoàn thành đủ các nghĩa vụ nộp tiền theo đúng thoả thuận đã ký kết trong Hợp Đồng Mua Bán, trường hợp chậm thanh toán thì Bên Bán phải hoàn thành nốt các nghĩa vụ nộp tiền theo đúng tiến độ tại thời điểm giao dịch chuyển nhượng, đồng thời phải thanh toán đủ tất cả các khoản lãi phát sinh do chậm thanh toán cho Chủ đầu tư.
- Trong trường hợp Bên Bán đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên không được quyền chuyển nhượng. Giải pháp trong tình huống này là các bên sẽ ký Hợp Đồng Đặt Cọc và sau khi Bên Bán được cấp Giấy Chứng Nhận thì sẽ ra công chứng chuyển nhượng lại cho Bên Mua.
NHỮNG LƯU Ý TRONG QUÁ TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT, CĂN HỘ
Bên Mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch tại nơi có bất động sản (BĐS) mà mình đang có nhu cầu mua, BĐS này có đang thuộc diện tranh chấp, kiện cáo hay không, có bị ràng buộc hoặc hạn chế chuyển dịch bởi các việc: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, hứa bán, nhận đặt cọc, mua bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp hoặc uỷ quyền cho người khác thay mặt Bên Bán thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà đất/căn hộ. Đặc biệt cần quan tâm đến pháp lý và tiến độ thực hiện của dự án.
Tốt nhất Bên Mua nên nhờ tổ chức hoặc cá nhân môi giới bất động sản (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Môi Giới) uy tín và có trách nhiệm tìm hiểu thật kỹ các thông tin nêu trên kèm theo các thông tin liên quan về BĐS chuyển nhượng cũng như thông tin chính xác về người đứng tên trên hợp đồng, tiến độ đóng tiền thực tế căn nhà nói trên, tình trạng hợp đồng đang đóng theo tiến độ, thanh toán sớm hay vay ngân hàng (cụ thể là vay ngân hàng nào) để có sự tư vấn phù hợp cho cả Bên Mua và Bên Bán
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC SANG TÊN, CHUYỂN NHƯỢNG HĐMB:
Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán
Trong một số trường hợp, Bên Mua ko cần đặt cọc mà có thể hẹn Bên Bán ra luôn văn phòng công chứng để thanh toán và sang tên.
Tuy nhiên, có nhiều trường hợp Bên Mua cần chờ dòng tiền về hoặc cần vay vốn Ngân hàng để mua BĐS thì đặt cọc là bước cực kỳ quan trọng để Bên Bán giữ giá và không thể bỏ qua trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng, đây cũng là căn cứ bắt buộc cần có để Ngân hàng vào thẩm định và ra phê duyệt giải ngân.
Bên Môi Giới soạn thảo Hợp Đồng Đặt Cọc trong đó hiển thị đầy đủ thông tin ba bên bao gồm Bên Mua, Bên Bán, Bên Môi Giới (đồng thời cũng là Bên Làm Chứng), thông tin chi tiết bất động sản, số HĐMB nhà ở với CĐT, thoả thuận về giá chuyển nhượng, thời hạn và phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, thoả thuận phạt cọc nếu huỷ ngang, thoả thuận về thuế phí chuyển nhượng, thông thường sẽ có các loại phí sau đây:
- Thuế thu nhập cá nhân của Bên Bán: 2% giá trị chuyển nhượng
- Phí môi giới: 1% tính trên tổng giá chuyển nhượng thực tế.
- Phí công chứng: từ 50 nghìn đến tối đa 100 triệu đồng tuỳ giá trị chuyển nhượng, các mốc tính phí công chứng Gland sẽ note chi tiết tại cuối bài viết này.
- Các chi phí có thể phát sinh: Thực hiện công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu, uỷ quyền đi làm thuế, phí dịch vụ làm thuế ngoài…
Hai bên tiến hành làm thủ tục đặt cọc: các bên kiểm tra rà soát lại toàn bộ thông tin trên bộ hồ sơ giấy tờ gốc trước khi tiến hành ký kết và chuyển cọc.
Nếu Bên Mua có nhu cầu vay vốn Ngân hàng hoặc cần chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán sang thì sau khi có giấy cọc, Bên Mua chụp hợp đồng đặt cọc gửi sang cho Ngân hàng, kèm theo thông tin đầy đủ CCCD của cả vợ/chồng Bên Mua để Ngân hàng thẩm định và ra trước phê duyệt khoản vay/phê duyệt chuyển nhượng khoản vay, công văn các nội dung uỷ quyền…(Thông thường quá trình này sẽ mất từ 7-10 ngày, cũng có thể sớm hơn hoặc muộn hơn tuỳ từng ngân hàng và từng trường hợp khách hàng khác nhau)
Bước 2: Lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là chuẩn bị hồ sơ cho việc ký kết Văn Bản Chuyển Nhượng HĐMB tại văn phòng công chứng hoặc địa điểm cụ thể theo thời gian đã thoả thuận trong Hợp đồng đặt cọc. Các bên cần chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết dưới đây.
Bên Bán cần cung cấp các giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán căn hộ
- Hoá đơn GTGT các khoản tiền đã nộp/ email Xác nhận thông tin chuyển tiền/ Giấy xác nhận tiền từ CĐT
- Biên bản bàn giao nhà trong trường hợp đã nhận bàn giao
- Xác nhận chưa làm sổ
- Bảo lãnh tiến độ bàn giao của ngân hàng (nếu có)
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi.
- Căn cước công dân gắn chip + bản quét mã QR CCCD (Nếu đã đăng ký kết hôn cần cung cấp thông tin của cả hai vợ chồng), trường hợp sử dụng CCCD thường, cần bổ xung thêm Sổ hộ khẩu + giấy xác nhận thông tin cư trú. (Nếu là tổ chức gửi kèm theo Giấy đăng ký kinh doanh)
- Nếu lấy chồng/vợ thì cần Đăng ký kết hôn, chưa lấy vợ/chồng thì cần Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Trong trường hợp bất kỳ thông tin nào của Bên Bán bao gồm CCCD, địa chỉ thường trú, số điện thoại, email… có sự thay đổi so với thông tin trên HĐMB đã ký với CĐT, thì Bên Bán cần yêu cầu CĐT ký thêm phụ lục thay đổi các thông tin nói trên.
Bên Mua cần cùng cấp các giấy tờ sau:
- Căn cước công dân gắn chip + bản quét mã QR CCCD (Nếu đã đăng ký kết hôn cần cung cấp thông tin của cả hai vợ chồng), trường hợp sử dụng CCCD thường, cần bổ xung thêm Sổ hộ khẩu + giấy xác nhận thông tin cư trú. (Nếu là tổ chức gửi kèm Giấy đăng ký kinh doanh)
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Văn phòng công chứng soạn thảo Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để các bên cùng soát lại thông tin.
Lưu ý:
- Bất động sản nằm tại khu vực nào thì cần công chứng tại văn phòng công chứng ở khu vực đó.
- Trường hợp bên chuyển nhượng HĐMB nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS thì Văn bản chuyển nhượng HĐMB không cần công chứng hoặc chứng thực.
Bước 3: Công chứng Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
(Trong ngày hoặc tối đa 02 ngày tuỳ trường hợp đặc biệt)
Các bên tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng sang tên công chứng. Địa điểm ký kết có thể linh hoạt tại Văn phòng công chứng, Ngân hàng hoặc Nhà riêng…. Tuy nhiên để thuận tiện nhất hai bên nên ký kết hợp đồng ngay tại Văn phòng công chứng đề phòng trường hợp phát sinh sẽ dễ dàng xử lý hơn.
Bên Mua và Bên Bán mang theo toàn bộ hồ sơ giấy tờ gốc như trong Bước 2 đến địa điểm làm thủ tục công chứng sang tên.
Trường hợp 1: Bên Bán thanh toán hợp đồng với CĐT theo tiến độ hoặc thanh toán sớm, hoặc vay Ngân hàng nhưng tự tất toán khoản vay với Ngân hàng để rút hồ sơ, đồng thời Ngân hàng xoá chấp trên hệ thống và trên Uchi để đủ điều kiện công chứng hợp đồng
- Quá trình công chứng sẽ được tiến hành cùng thời điểm Bên Mua thanh toán hết toàn bộ số tiền còn lại cho Bên Bán, lúc này Bên Bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho Bên Mua. Khi ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng, hai bên sẽ xác nhận đã hoàn thành tất cả các thủ tục thanh toán đầy đủ, sau đó công chứng viên sẽ giao hợp đồng đã được công chứng cho các bên.
Trường hợp 2: Bên Bán không tự tất toán khoản vay với Ngân hàng mà cần Bên Mua hỗ trợ
- Hai bên tiến hành làm thủ tục ký kết tại Ngân hàng mà Bên Bán đang vay, lúc này sẽ cần sử dụng dịch vụ công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu.
- Bên Mua trực tiếp trả tiền cho Bên Bán tất toán khoản vay để Ngân hàng xoá chấp trên hệ thống và trên uchi đồng thời rút hồ sơ ra khỏi Ngân hàng. Hai bên tiếp tục tiến hành ký kết như trong trường hợp 1.
- Trong trường hợp này Bên Mua cũng có thể nộp tiền vào tài khoản phong toả tại Ngân hàng mà Bên Bán đang vay và nhờ Ngân hàng đứng ra bảo lãnh, hỗ trợ để có thể công chứng hợp đồng. Sau khi tiến hành giao dịch thành công, Ngân hàng sẽ tự động thu hồi khoản tiền nói trên.
-
Lưu ý: Đối với trường hợp này Bên Môi Giới cần làm việc trước thật kỹ với các bên Công chứng, Ngân hàng, CĐT, Bên Mua, Bên Bán, cung cấp và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cho các bên để các bên cùng phối hợp, làm việc theo đúng quy trình sao cho quá trình này diễn ra và xử lý xong xuôi trong ngày, tránh rủi ro cho Bên Mua.
Trường hợp 3: Bên Mua muốn nhận chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán trong trường hợp vẫn còn hỗ trợ lãi suất từ CĐT
- Sau khi có giấy cọc Ngân hàng sẽ thu thập hồ sơ của Bên Mua và thẩm định Bên Mua, ra quyết định cho vay (thông thường sẽ mất từ 7-10 ngày tuỳ từng Ngân hàng và từng trường hợp Khách hàng cụ thể)
- Hai bên ký kết Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trước sự chứng kiến của bên công chứng tại Ngân hàng mà Bên Bán đang vay, đồng thời Bên Mua cũng ký trước gần hết hồ sơ vay với Ngân hàng. Bên Mua thanh toán cho Bên Bán toàn bộ khoản tiền vốn tự có mà Bên Bán đã nộp cho CĐT cùng với khoản tiền chênh lệch (nếu có) đã trừ tiền đặt cọc. Ngân hàng giải ngân phong toả và tài khoản của Bên Bán, xoá chấp trên hệ thống. Sau khi ngân hàng xoá chấp trên hệ thống và trên Uchi, văn phòng công chứng sẽ đóng dấu đỏ vào 7 bộ hồ sơ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà 2 bên đã ký trước đó (Quá trình này diễn ra trong ngày)
- Lưu ý: Việc có được chuyển nhượng khoản vay hay không phụ thuộc vào chính sách của từng dự án khác nhau và từng ngân hàng khác nhau.
Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng mua bán nhà đất, căn hộ do hai bên ký kết được lập thành 07 bản: 03 bản bàn giao cho CĐT lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản Bên Bán lưu, 01 bản Bên Mua lưu, 01 bản lưu tại cơ quan công chứng.
Bước 4: Nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
(Thông thường sẽ mất từ 3-10 ngày tuỳ từng trường hợp)
Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng Văn Bản Chuyển Nhượng HĐMB, Bên Bán có thể uỷ quyền cho Bên Môi Giới hoặc uỷ quyền trực tiếp cho văn phòng công chứng đi nộp thuế.
Bước 5: Nộp hồ sơ đề nghị CĐT xác nhận vào văn bản chuyển nhượng
(Thông thường sẽ mất từ 5-10 ngày)
Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế phí, Bên Mua nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị CĐT xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
- 5 bản chính Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng.
- Bản chính Hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với CĐT.
- Bản chính Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi.
- Biên bản bàn giao nhà trong trường hợp đã nhận bàn giao.
- Biên lai nộp thuế thu nhập hoặc giấy tờ xác nhận việc miễn thuế thu nhập theo quy định.
- Bản sao công chứng CCCD, giấy đăng ký kết hôn, chứng nhận độc thân của cả Bên Mua và Bên Bán
CĐT có trách nhiệm xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của CĐT (trong đó có 01 bản của Bên Mua và 01 bản của Bên Bán)
- Bản chính HĐMB nhà ở đã ký với CĐT
- Bản chính Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi.
- Biên bản bàn giao nhà trong trường hợp đã nhận bàn giao.
- Biên lai nộp thuế thu nhập hoặc giấy tờ xác nhận việc miễn thuế thu nhập theo quy định.
Sau khi CĐT ký xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng HĐMB nói trên, CĐT sẽ chấm dứt giao dịch với Bên Bán và trực tiếp giao dịch với Bên Mua theo địa chỉ ghi trong Văn bản chuyển nhượng. Bên Mua được quyền tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo HĐMB đã ký với CĐT. Đến thời hạn, Bên Mua sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 6: Ký hồ sơ tín dụng với ngân hàng
(Đối với trường hợp Bên Mua vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán sang cho Bên Mua)
Sau khi có xác nhận của CĐT vào Văn Bản Chuyển Nhượng Hợp đồng mua bán, lúc này ngân hàng sẽ làm việc với Bên Mua để ký nốt Hồ sơ tín dụng còn thiếu:
- Bên Mua vay trực tiếp ngân hàng: thông thường sẽ giải ngân trong ngày hôm sau ngay sau khi 2 bên ký kết hợp đồng tín dụng.
- Bên Mua nhận chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán: trung bình sẽ mất khoảng 15 ngày sau khi 2 bên ký hợp đồng tín dụng (giải ngân phong toả + phong toả tiền lãi vay sẽ mất từ 7 – 10 ngày trên tài khoản Bên Bán, làm xác nhận chuyển nhượng khoản vay bên CĐT mất tầm 7-10 ngày). Sau đó ngân hàng mới thế chấp tài sản cho Bên Mua, thu nợ Bên Bán và tiến hành giải ngân cho Bên Mua là hoàn tất thủ tục.
Phí công chứng, chứng thực được tính như sau:
- Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.
- Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
| Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
| Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
| Theo điểm a7 khoản 1 điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC |
Trên đây là toàn bộ thông tin về thủ tục chuyển nhượng sang tên Hợp đồng mua bán nhà đất, căn hộ với từng trường hợp cụ thể. Quý khách hàng cần tư vấn thêm vui lòng liên hệ phòng kinh doanh Gland để được hỗ trợ thông tin và tư vấn chi tiết.
Thông tin liên hệ phòng kinh doanh bất động sản Gland
Hotline: 0909.769.666
Website: gland.com.vn
Youtube: Gland TV
Bài viết xem thêm
==> Hướng dẫn chi tiết quy trình thủ tục chuyển nhượng Văn bản thoả thuận/Hợp đồng góp vốn mua bán nhà
==> Hướng dẫn chi tiết quy trình thủ tục chuyển nhượng mua bán nhà đất, căn hộ khi đã có Sổ đỏ, Sổ hồng
