Ở bài viết đầu tiên trong chuyên mục tư vấn, hướng dẫn ký kết hợp đồng thủ tục mua bán chuyển nhượng bất động sản, Gland sẽ chia sẻ với quý Cô Chú Anh Chị về thủ tục sang tên/chuyển nhượng bất động sản đối với trường hợp người bán chỉ mới thực hiện ký kết Văn Bản Thoả Thuận (Dưới đây gọi tắt là VBTT) với Chủ đầu tư dự án.

Với trường hợp này, thủ tục chuyển nhượng khá đơn giản đồng thời Bên Bán sẽ không bị mất thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng BĐS, hai bên cũng không cần công chứng hợp đồng mà chỉ cần xác nhận chuyển nhượng từ CĐT. Do vậy ở bài viết này, dựa trên các giao dịch thực tế chúng tôi xin chia sẻ và hướng dẫn chi tiết về quy trình, thủ tục sang tên/chuyển nhượng Văn Bản Thoả Thuận mua bán nhà bao gồm tất cả các loại hình biệt thự, shophouse hoặc căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ, cũng chưa ký kết Hợp Đồng Mua Bán.

ĐIỀU KIỆN CẦN ĐỂ CÓ THỂ CHUYỂN NHƯỢNG:

Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của Chủ đầu tư (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Bán) được CĐT đồng ý chuyển nhượng VBTT cho tổ chức, cá nhân khác (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Mua) khi Bên Bán đã hoàn thành đủ các nghĩa vụ nộp tiền theo đúng thoả thuận đã ký kết trong VBTT, trường hợp chậm thanh toán thì Bên Bán phải hoàn thành nốt các nghĩa vụ nộp tiền theo đúng tiến độ tại thời điểm giao dịch chuyển nhượng đồng thời phải thanh toán đủ tất cả các khoản lãi phát sinh do chậm thanh toán cho Chủ đầu tư.

NHỮNG LƯU Ý TRƯỚC KHI QUYẾT ĐỊNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT, CĂN HỘ

Bên Mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch tại nơi có bất động sản (BĐS) mà mình đang có nhu cầu mua, BĐS này có đang thuộc diện tranh chấp, kiện cáo hay không, có bị ràng buộc hoặc hạn chế chuyển dịch bởi các việc: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, hứa bán, nhận đặt cọc, mua bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, hoặc uỷ quyền cho người khác thay mặt Bên Bán thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà đất/căn hộ. Đặc biệt cần quan tâm đến pháp lý và tiến độ thực hiện của dự án.

Tốt nhất Bên Mua nên nhờ tổ chức hoặc cá nhân môi giới bất động sản (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Môi Giới) uy tín và có trách nhiệm tìm hiểu thật kỹ các thông tin nêu trên kèm theo các thông tin liên quan về BĐS chuyển nhượng cũng như thông tin chính xác về người đứng tên trên Văn Bản Thoả Thuận, tiến độ đóng tiền thực tế căn nhà nói trên, tình trạng hợp đồng đang đóng theo tiến độ, thanh toán sớm hay vay ngân hàng (cụ thể là vay ngân hàng nào) để có sự tư vấn phù hợp cho cả Bên Mua và Bên Bán

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC SANG TÊN, CHUYỂN NHƯỢNG VBTT

Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán

Trong một số trường hợp, Bên Mua ko cần đặt cọc mà có thể hẹn Bên Bán lên luôn CĐT để thanh toán và sang tên.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp Bên Mua cần chờ dòng tiền về hoặc cần vay vốn Ngân hàng để mua BĐS thì đặt cọc là bước cực kỳ quan trọng để Bên Bán giữ giá và không thể bỏ qua trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng, đây cũng là căn cứ bắt buộc cần có để Ngân hàng vào thẩm định và ra phê duyệt giải ngân.

Bên Môi Giới soạn thảo Hợp Đồng Đặt Cọc trong đó hiển thị đầy đủ thông tin ba bên bao gồm Bên Mua, Bên Bán, Bên Môi Giới (đồng thời cũng là Bên Làm Chứng), thông tin chi tiết bất động sản, số VBTT nhà ở với CĐT, thoả thuận về giá chuyển nhượng, thời hạn và phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, thoả thuận phạt cọc nếu huỷ ngang, thoả thuận về thuế phí chuyển nhượng, đối với trường hợp giao dịch chuyển nhượng VBTT, Bên Bán sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân mà sẽ chỉ phát sinh duy nhất 1 loại phí sau đây:

• Phí môi giới: 1% tính trên tổng giá trị chuyển nhượng thực tế

Hai bên tiến hành làm thủ tục đặt cọc, Bên Mua và Bên Môi Giới kiểm tra rà soát lại thông tin trên bộ hồ sơ giấy tờ gốc trước khi tiến hành ký kết và chuyển cọc, bộ hồ sơ cần kiểm tra bao gồm:

• Phiếu tính giá
• Văn bản thoả thuận/ Hợp đồng góp vốn
• Văn bản chuyển nhượng VBTT của lần chuyển nhượng liền kề trước đó trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi.
• Xác nhận thông tin chuyển tiền
• CCCD Bên Bán

Bước 2: Ký kết Văn Bản Chuyển Nhượng VBTT

Hai bên thực hiện ký kết ngay tại văn phòng thủ tục của CĐT

Bên Bán cần mang theo các giấy tờ sau:

• Văn bản thoả thuận
• Văn bản chuyển nhượng VBTT của lần chuyển nhượng liền kề trước đó trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi.
• Giấy xác nhận tiền
• Căn cước công dân gắn chip, trường hợp sử dụng CCCD thường cần bổ xung thêm Sổ hộ khẩu.

Bên Mua cần mang theo các giấy tờ sau:

• Căn cước công dân gắn chip, trường hợp sử dụng CCCD thường cần bổ xung thêm Sổ hộ khẩu.

CĐT soạn thảo Văn Bản Chuyển Nhượng VBTT để hai bên cùng soát lại thông tin và tiến hành ký kết Văn Bản Chuyển Nhượng VBTT.

Lưu ý: Trường hợp Bên Bán mới đặt cọc cho CĐT hoặc mới thanh toán 10-15% giá trị hợp đồng, Bên Mua có thể yêu cầu CĐT làm thêm phụ lục thay đổi phương thức thanh toán từ thanh toán tiến độ sang vay ngân hàng hoặc ngược lại.

Dựa trên chính sách bán hàng mà Bên Bán lựa chọn khi ký kết với CĐT mà quy trình chuyển nhượng sẽ có những điểm khác nhau sau đây:

Trường hợp 1: Bên Bán thanh toán hợp đồng với CĐT theo tiến độ hoặc thanh toán sớm, hoặc vay ngân hàng nhưng tự tất toán khoản vay với ngân hàng để rút hồ sơ, đồng thời ngân hàng xoá chấp trên hệ thống và trên Uchi để đủ điều kiện chuyển nhượng, sang tên

• Quá trình ký kết sang tên, chuyển nhượng VBTT sẽ được tiến hành cùng thời điểm Bên Mua thanh toán hết toàn bộ số tiền còn lại cho Bên Bán, lúc này Bên Bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho Bên Mua.

Trường hợp 2: Bên Bán không tự tất toán khoản vay với ngân hàng mà cần Bên Mua hỗ trợ

• Trong trường hợp này Bên Mua cũng có thể nộp tiền vào tài khoản phong toả tại ngân hàng mà Bên Bán đang vay và nhờ ngân hàng đứng ra bảo lãnh, hỗ trợ để có thể chuyển nhượng hợp đồng. Sau khi tiến hành giao dịch thành công, Ngân hàng sẽ tự động thu hồi khoản tiền nói trên.
• Lưu ý: Đối với trường hợp này Bên Môi Giới cần làm việc trước thật kỹ với các bên Ngân hàng, CĐT, Bên Mua, Bên Bán, cung cấp và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cho các bên để các bên cùng phối hợp, làm việc theo đúng quy trình sao cho quá trình này diễn ra và xử lý trong thời gian ngắn nhất, tránh rủi ro cho Bên Mua.

Trường hợp 3: Bên Mua muốn nhận chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán trong trường hợp vẫn còn hỗ trợ lãi suất từ CĐT.

• Quy trình thực hiện chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán sang Bên Mua khá phức tạp và cũng mất thêm những khoản chi phí khác phát sinh, do đó Gland sẽ viết riêng 01 bài viết những lưu ý về trường hợp này để Quý Cô Chú Anh chị tham khảo sau.
• Lưu ý: Việc có được chuyển nhượng khoản vay hay không phụ thuộc vào chính sách của từng dự án khác nhau và từng ngân hàng khác nhau.

Văn Bản Chuyển Nhượng VBTT mua bán nhà ở do hai bên ký kết được lập thành 04 bản: 02 bản bàn giao cho CĐT lưu, Bên Bán giữ 01 bản, Bên Mua giữ 01 bản để làm cơ sở thực hiện.

Sau khi CĐT ký xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng VBTT nói trên, CĐT sẽ chấm dứt giao dịch với Bên Bán và trực tiếp giao dịch với Bên Mua theo địa chỉ ghi trong Văn Bản Chuyển Nhượng. Bên Mua được quyền tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo VBTT đã ký với CĐT.

Bước 3: Ký hồ sơ tín dụng với ngân hàng (đối với trường hợp Bên Mua vay vốn Ngân hàng hoặc chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán sang cho Bên Mua)

Sau khi có xác nhận kèm dấu của CĐT vào Văn Bản Chuyển Nhượng Văn Bản Thoả Thuận, lúc này Ngân hàng sẽ làm việc với Bên Mua để ký Hồ sơ tín dụng (văn bản chuyển nhượng kèm theo trong trường hợp chuyển nhượng khoản vay):

• Bên Mua vay trực tiếp Ngân hàng: thông thường sẽ giải ngân trong ngày hôm sau ngay sau khi 2 bên ký kết hợp đồng tín dụng.
• Bên Mua nhận chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán: trung bình sẽ mất khoảng 15 ngày sau khi 2 bên ký hợp đồng tín dụng (giải ngân phong toả + phong toả tiền lãi vay sẽ mất từ 7 – 10 ngày trên tài khoản Bên Bán, làm xác nhận chuyển nhượng khoản vay bên CĐT mất tầm 7-10 ngày). Sau đó Ngân hàng mới thế chấp tài sản cho Bên Mua, thu nợ Bên Bán và tiến hành giải ngân cho Bên Mua

Trên đây là toàn bộ thông tin về thủ tục chuyển nhượng sang tên Văn Bản Thoả Thuận mua bán nhà đất, căn hộ. Quý khách hàng cần tư vấn thêm vui lòng liên hệ phòng kinh doanh Gland để được hỗ trợ thông tin và tư vấn cụ thể.

Thông tin phòng kinh doanh bất động sản Gland

Hotline: 0909.769.666

Website: gland.com.vn

Youtube: Gland TV

Bài viết xem thêm:

==> Hướng dẫn chi tiết quy trình thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà đất, căn hộ

==> Hướng dẫn chi tiết quy trình thủ tục mua bán nhà đất, căn hộ đã có Sổ đỏ, Sổ hồng