Ở hai bài viết trước, Gland đã chia sẻ với quý Cô Chú Anh Chị về thủ tục sang tên/chuyển nhượng bất động sản đối với trường hợp mới ký Văn Bản Thoả Thuận hoặc Hợp Đồng Mua Bán với Chủ đầu tư dự án.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chia sẻ hướng dẫn chi tiết tiếp cho Quý Cô Chú Anh Chị về quy trình, thủ tục mua bán nhà đất, căn hộ khi đã có Sổ Đỏ, Sổ Hồng.

NHỮNG LƯU Ý TRONG QUÁ TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT, CĂN HỘ

Bên Mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch tại nơi có bất động sản (BĐS) mà mình đang có nhu cầu mua, BĐS này có đang thuộc diện tranh chấp, kiện cáo hay không, có bị ràng buộc hoặc hạn chế chuyển dịch bởi các việc: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, hứa bán, nhận đặt cọc, mua bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp hoặc uỷ quyền cho người khác thay mặt Bên Bán thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà đất/căn hộ.

Tốt nhất Bên Mua nên nhờ tổ chức hoặc cá nhân môi giới bất động sản (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Môi Giới) uy tín và có trách nhiệm tìm hiểu thật kỹ các thông tin nêu trên kèm theo các thông tin liên quan về BĐS chuyển nhượng cũng như thông tin chính xác về người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng, tình trạng sổ đỏ đang thuộc sở hữu của Bên Bán hay đang được cầm cố tại ngân hàng nào để có sự tư vấn phù hợp cho cả Bên Mua và Bên Bán.

QUY TRÌNH VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT, CĂN HỘ

Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán

Trong một số trường hợp, Bên Mua ko cần đặt cọc mà có thể hẹn Bên Bán ra luôn văn phòng công chứng để thanh toán và sang tên.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp Bên Mua cần chờ dòng tiền về hoặc cần vay vốn ngân hàng để mua BĐS thì đặt cọc là bước cực kỳ quan trọng để Bên Bán giữ giá và không thể bỏ qua  trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng, đây cũng là căn cứ để ngân hàng vào thẩm định và ra phê duyệt giải ngân.

Bên Môi Giới soạn thảo Hợp Đồng Đặt Cọc trong đó hiển thị đầy đủ thông tin ba bên bao gồm Bên Mua, Bên Bán, Bên Môi Giới (đồng thời cũng là Bên Làm Chứng), thông tin chi tiết bất động sản, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ, thoả thuận về giá chuyển nhượng, thời hạn và phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, thoả thuận phạt cọc nếu huỷ ngang, giải quyết tranh chấp, thoả thuận về thuế phí chuyển nhượng, thông thường sẽ có các loại phí sau đây:

• Đối với Bên Bán là thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng
• Đối với Bên Mua là thuế trước bạ sang tên ra sổ mới: 0,5% giá trị chuyển nhượng, lệ phí địa chính (phí cấp quyền sử dụng đất 100.000 đồng/lần; phí trích lục, bản đồ địa chính, văn bản địa chính 15.000 đồng/lần; chứng nhận đăng ký biến động đất đai 28.000 đồng/lần), lệ phí thẩm định hồ sơ
• Phí công chứng: từ 50 nghìn đến tối đa 100 triệu đồng tuỳ theo giá trị chuyển nhượng. Các mốc tính phí công chứng Gland sẽ note chi tiết ở cuối bài viết này.
• Phí môi giới: 1% tổng giá chuyển nhượng thực tế (thông thường Bên Bán chịu)
• Các chi phí có thể phát sinh: Thực hiện công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu, uỷ quyền đi làm thuế, phí dịch vụ làm thuế ngoài…

Hai bên tiến hành làm thủ tục đặt cọc: các bên kiểm tra rà soát lại toàn bộ thông tin trên bộ hồ sơ giấy tờ gốc trước khi tiến hành ký kết và chuyển cọc.

Nếu Bên Mua có nhu cầu vay vốn Ngân hàng thì sau khi có giấy cọc, Bên Mua chụp Hợp Đồng Đặt Cọc gửi sang cho Ngân hàng, kèm theo thông tin đầy đủ CCCD của cả vợ/chồng Bên Mua để Ngân hàng thẩm định và ra trước phê duyệt khoản vay…(Thông thường quá trình này sẽ mất từ 7-10 ngày, cũng có thể sớm hơn hoặc muộn hơn tuỳ từng ngân hàng khác nhau và tuỳ từng trường hợp khách hàng cụ thể)

Bước 2: Lập Hợp Đồng Mua Bán nhà đất/ căn hộ

Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là chuẩn bị hồ sơ cho việc ký kết Hợp Đồng Mua Bán nhà đất/căn hộ tại văn phòng công chứng hoặc địa điểm cụ thể theo thời gian đã thoả thuận trong Hợp Đồng Đặt Cọc. Các bên cần chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết dưới đây.

Bên Bán cần cung cấp các giấy tờ sau:

• Sổ đỏ / Sổ hồng
• Căn cước công dân gắn chip + bản quét mã QR CCCD (Nếu đã đăng ký kết hôn cần cung cấp thông tin của cả hai vợ chồng), trường hợp sử dụng CCCD thường cần bổ xung thêm Sổ hộ khẩu + giấy xác nhận thông tin cư trú. (Nếu là tổ chức gửi kèm theo Giấy đăng ký kinh doanh)
• Nếu lấy chồng/vợ thì cần Đăng ký kết hôn, chưa lấy vợ/chồng thì cần Giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Bên Mua cần cùng cấp các giấy tờ sau:

• Căn cước công dân gắn chip + bản quét mã QR CCCD (Nếu đã đăng ký kết hôn cần cung cấp thông tin của cả hai vợ chồng), trường hợp sử dụng CCCD thường cần bổ xung thêm Sổ hộ khẩu + giấy xác nhận thông tin cư trú. (Nếu là tổ chức gửi kèm Giấy đăng ký kinh doanh)
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Văn phòng công chứng soạn thảo Hợp Đồng Mua Bán nhà đất/căn hộ để các bên cùng soát lại thông tin.

 Những lưu ý khi công chứng:

• Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
• Có thể công chứng ngoài trụ sở công chứng đối với người già yếu, không thể đi lại được.
• Đánh giá pháp luật với người công chứng: cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng.
• Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. (Với hợp đồng nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc)

Bước 3: Công chứng Hợp Đồng Mua Bán nhà đất/căn hộ

Các bên tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng sang tên công chứng. Địa điểm ký kết có thể linh hoạt tại Văn phòng công chứng, Ngân hàng hoặc Nhà riêng…. Tuy nhiên để thuận tiện nhất hai bên nên ký kết hợp đồng ngay tại Văn phòng công chứng đề phòng trường hợp phát sinh sẽ dễ dàng xử lý hơn.

Bên Mua và Bên Bán mang theo toàn bộ hồ sơ giấy tờ gốc như trong Bước 2 đến địa điểm làm thủ tục công chứng sang tên.

Trường hợp 1: Bên Bán không cầm cố sổ đỏ, sổ hồng tại Ngân hàng hoặc cầm cố vay Ngân hàng nhưng tự tất toán khoản vay với Ngân hàng để rút sổ, đồng thời Ngân hàng xoá chấp trên hệ thống và trên Uchi để đủ điều kiện công chứng hợp đồng

• Quá trình công chứng sẽ được tiến hành cùng thời điểm Bên Mua thanh toán hết toàn bộ số tiền còn lại cho Bên Bán, lúc này Bên Bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho Bên Mua. Khi ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng, hai bên sẽ xác nhận đã hoàn thành tất cả các thủ tục thanh toán đầy đủ, sau đó công chứng viên sẽ giao hợp đồng đã được công chứng cho các bên.

Trường hợp 2: Bên Bán không tự tất toán khoản vay với Ngân hàng mà cần Bên Mua hỗ trợ

• Hai bên tiến hành làm thủ tục ký kết tại Ngân hàng mà Bên Bán đang vay, lúc này sẽ cần sử dụng dịch vụ công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu.
• Bên Mua trực tiếp trả tiền cho Bên Bán tất toán khoản vay để ngân hàng xoá chấp trên hệ thống và trên uchi đồng thời rút sổ ra khỏi ngân hàng. Hai bên tiếp tục tiến hành ký kết như trong trường hợp 1.
• Trong trường hợp này Bên Mua cũng có thể nộp tiền vào tài khoản phong toả tại Ngân hàng mà Bên Bán đang vay và nhờ Ngân hàng đứng ra bảo lãnh, hỗ trợ để có thể công chứng hợp đồng. Sau khi tiến hành giao dịch thành công, Ngân hàng sẽ tự động thu hồi khoản tiền nói trên.
• Lưu ý: Đối với trường hợp này Bên Môi Giới cần làm việc kỹ với các bên Công chứng, Ngân hàng, Bên Mua, Bên Bán, cung cấp và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cho các bên để các bên cùng phối hợp, làm việc theo đúng quy trình sao cho quá trình này diễn ra và xử lý xong xuôi trong 01 ngày tránh rủi ro cho Bên Mua.

Bước 4: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định

Khi thủ tục ký Hợp Đồng Mua Bán nhà hoàn tất, các bên thực hiện nộp các khoản thuế theo quy định: thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định hồ sơ. Sau đó Bên Mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới.

Bộ hồ sơ làm thủ tục sang tên bao gồm: CCCD, đăng ký kết hôn/giấy chứng nhận độc thân, 2 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên, sổ đỏ bản gốc.

Nếu xét thấy hồ sơ của các bên có đủ điều kiện pháp lý, bộ phận nghiệp vụ sẽ sang tên sổ hồng theo đúng trình tự pháp luật quy định trong khoảng thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Lưu ý: Nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động (không sang tên sổ đỏ) thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính số tiền từ 01 – 10 triệu đồng/lần vi phạm.

Bước 5: Ký hồ sơ tín dụng với ngân hàng (đối với trường hợp Bên Mua vay vốn Ngân hàng)

Sau khi sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định, lúc này Ngân hàng sẽ làm việc với Bên Mua để ký Hồ sơ tín dụng và thông thường Ngân hàng sẽ giải ngân trong ngày hôm sau ngay sau khi 2 bên ký kết hợp đồng tín dụng.

Phí công chứng, chứng thực được tính như sau:

• Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.
• Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)
Theo điểm a7 khoản 1 điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC

Trên đây là toàn bộ thông tin về thủ tục chuyển nhượng sang tên mua bán nhà đất, căn hộ đã có sổ đỏ, sổ hồng với từng trường hợp cụ thể. Quý khách hàng cần tư vấn thêm vui lòng liên hệ phòng kinh doanh Gland để được hỗ trợ thông tin và tư vấn chi tiết.

Thông tin phòng kinh doanh bất động sản Gland

Hotline: 0909.769.666

Website: gland.com.vn

Youtube: Gland TV

Bài viết xem thêm

==> Hướng dẫn chi tiết quy trình, thủ tục chuyển nhượng Văn bản thoả thuận/Hợp đồng góp vốn mua bán nhà

==> Hướng dẫn chi tiết quy trình thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà